יזמי נדל”ן – בתים משותפים

יזמות נדל”ן בתחום הבתים המשותפים

על יזמי נדל”ן להיות בקיאים במשמעויות, בהיבטים הכלכליים והמשפטיים של בנייני מגורים – בתים משותפים.
מתי בעצם נוצרת ההפרדה בין ה”ביחד” ל”לחוד” בבניין משותף?
נושא הסדרת הטריטוריה העצמאית בא לידי ביטוי בסעיף 54 לחוק המקרקעין שכותרתו בעלות נפרדת, הוא קובע שדירה בבית משותף תהיה מושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות.

אך בבניין משותף ישנו גם הרכוש המשותף שהוא חדר המדרגות, מעלית, לובי, מחסן, מקלט וכו’.

הרכוש המשותף בבית המשותף

הרכוש המשותף שייך לכל בעלי הדירות, סעיף 57 לחוק המקרקעין קובע ששיעור המנה שיש לכל אחד מבעלי הדירות ברכוש המשותף נקבע ע”פ שטח הדירה שברשותו.
החלק ברכוש המשותף הוא חלק שההשלכה שלו על שווי הזכויות היא קטנה – הוא משליך על תשלום דמי ועד הבית, ועל כוח ההצבעה.

בסופו של דבר החלק ברכוש המשותף הופך למשמעותי רק כאשר הרכוש המשותף הופך למשמעותי – וזאת כאשר רוצים לבנות עליו.
ולכן באופן פרדוקסאלי החלק ברכוש המשותף בא לידי ביטוי ככל שהבית המשותף מתקרב לקיצו – בין אם ע”י הריסה יזומה שלו או ע”י הריסה שאינה יזומה דוגמת טיל הסקאד שנוחת על הבית.
החלק שהיה לדייר ברכוש המשותף בעבר יבוא לידי ביטוי יחסי בבניה החדשה שתיבנה במקום הבית הישן.

בקשה לרישום בית משותף

את הבקשה ניתן להגיש רק לגבי בית שכשר להירשם כבית משותף, התנאים מנויים בסעיף 142 לחוק המקרקעין. המילה “בית” קובעת שצריך להיות מדובר במבנה בנוי פיזית.

התנאים לרישום בית משותף ע”פ סעיף 142

1. בית קיים
2. בית שיש בו שתי יחידות אותן ניתן לזהות כיחידה אחת נפרדת.
3. בעלי הנדל”ן רוצים לרשום אותו כבית משותף.

המרכיבים המרכזיים של הבית המשותף

ישנן שלוש קטגוריות של טריטוריות:
1. דירה
2. הצמדות
3. רכוש משותף
חלק שלא ניתן “לדרוך” עליו – אחוזי בניה.
ע”פ החוק אי אפשר להתנות בתקנון של בית משותף על החלקים הללו.

מהי דירה?
1. חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים – כלומר שחצר לא יכולה להיות דירה וכך גם הגג. גם חדר או תא יכולים להיחשב כדירה.
2. נועדו לשמש כיחידה שלמה ונפרדת – מבחן של עצמאות, השאלה היא האם החדר או התא נועד להיות יחידה עצמאית ונפרדת.

האם מחסן יכול להיות חלק מדירה?
התשובה היא כן, דירה לא חייבת להיות בעלת רציפות טריטוריאלית – חלק מהדירה יכולה להימצא בקומה אחת וחלק בקומה אחרת.
הסיווג של המחסן כדירה או החלק מהרכוש המשותף חשוב – משום שאם הוא חלק מן הדירה הוא נמכר יחד איתה.

הצמדות בבית המשותף

זהו כלי שנועד לאפשר לבעלי דירות לנכס לעצמם חלק מסוים מן הרכוש המשותף, סעיף 55 לחוק המקרקעין קובע שבעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שחלק מסוים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית לכן, אנו כיזמי נדל”ן תמיד צריכים לשאוף להסדר כזה על מנת להעלות את ערך הנדל”ן.
ההצמדה תבוצע רק בתקנון הבניין משום שהוא ניתן לרישום – ורוצים לעודד ששינויים פיזיים בבית המשותף תהיה רשומה, ולכן ההפניה היא לרישום בתקנון.
כאשר רושמים בית משותף בד”כ מצרפים תקנון מוסכם שמטרתו לבצע הצמדות.

מה הם אחוזי בניה?

זהו מונח שאינו מופיע בחוק והוא מונח עממי, חוק התכנון והבניה מאפשר לבנות בקרקע מסוימת בהיקף מסוים, וההיקף פשוט ננקב באחוזים ואחוזי הבניה הם למעשה היקף הבניה שניתן לבנות בקרקע מסוימת. וכאשר מבקשים היתר בניה יש להראות שאין חריגה מן המכסה, כאשר בונים בניין בד”כ הבניין ממצה את אחוזי הבניה ולפעמים הקבלן מראש לא בונה הכל, אלא נותן חלק מאחוזי הבניה לדיירים או ליזמים שימשיכו לבנות בעצמם, לפעמים ישנו בניין הממצה את אחוזי הבניה אך לאחר זמן מה משתנה תכנית בניין העיר ואחוזי הבניה מוגדלים, וכך יש בקרקע אחוזי בניה שלא נוצלו.
אחוזי בניה שווים כאשר הם לא מנוצלים – אז הם בגדר זכות לפיה אפשר להוסיף ולבנות דברים המוסיפים ערך בשוק הנדל”ן, בין אם יהיה דירה עצמאית ובין אם יהיה תוספת לדירה. להדגיש כי אחוזי הבניה אינם דבר הניתן למכירה כשהוא לעצמו.

בקורס היזמות בנדל”ן אנו נלמד לעומק את נושא הבתים המשותפים וכמו כן נלמד כיצד ניתן לנצל אחוזי בנייה בצורה האופטימאלית והרווחית ביותר.