כיצד נוצר שיתוף בנכסים?
הסכם
זוהי דרך המלך, הסכם השיתוף הנפוץ ביותר הוא הנישואין או חיי בני הזוג. הסכם זה מתאפיין לעיתים בשיתוף מוסכם וגלוי, אך יש גם שיתופים הנוצרים בהסכמים בין אנשים זרים זה לזה למשל שני יזמים הרוכשים ביחד נדל”ן או שני אנשי עסקים הרוכשים ביחד חנות.
אולם השיתוף לא נוצר תמיד בהסכמה.
מקרה נפוץ בו נוצר שיתוף בנדל”ן הוא המקרה של ירושה וצוואה, בעזרתם כל נדל”ן יכול לעבור לבעלות משותפת מתוקף ההורשה.
רוב הנכסים בבעלות בני אדם ושאינם בבעלות תאגידים סופם שיגיעו לשיתוף עקב הורשה, במקרה של שיתוף בלתי רצוני מתעורר צורך בדין שיכריע מה יעשה בנכס.
מקרה נוסף הוא מחוברים שבמצר – יש שתי חלקות מקרקעין ויכול להיווצר מצב שבמצר (קו הגבול) בין שתי החלקות יהיו מחוברים לקרקע – למשל חומה, גדר או עצים.
כיצד תתחלק הבעלות בחומה? לכאורה חצי-חצי, אך לא כך הדבר.
סעיף 49 לחוק המקרקעין קובע שמחוברים שבמצר ייחשבו כנכסים בבעלות משותפת כל עוד לא הוכח ההפך.
כיוון שבמחוברים שבמצר יש השפעה על השכן – הכריזו על בעלות משותפת, כדי שלא כל אחד יעשה כאוות נפשו במחוברים אלו ויכול לגרום נזק לשכן.
בתור יזמי נדל”ן חשוב לדעת שכיום כל קיר משותף בבית משותף נחשב כמחובר שבמצר.
טיב זכותו של השותף בנכס המשותף
הגדרת זכותו של שותף בנדל”ן, נקבעת בחוק המקרקעין בסעיף 27:
נכסי נדל”ן ששייכים לכמה בעלים, בעלותו של כל אחד לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם.
בכל המקרים של שותפות, לכל אחד יש אחוז משלו בבעלות בכל גרגיר בנדל”ן המשותף – לפיכך לכל אחד יש מנה בלתי מסוימת ולא חלק מסוים בנדל”ן. וזוהי למעשה הצרה של כל השותפים בנדל”ן כלשהו, אין להם ולו חלק אחד שהם יכולים לומר שהוא שלהם ולכן כל דבר שרוצים לעשות, חייב להיעשות בהסכמה.
כל יחוס של נכס מסוים רק לאחד המשותפים הוא למעשה נטילה של חלק שאינו שלו.
כל שותף גם אינו יכול להעביר את מה שאינו שלו – אי אפשר להעביר חלק בקרקע למישהו אחר.
מה שיכול השותף להעביר הוא את המנה שלו – סעיף 34 לחוק המקרקעין קובע שכל שותף רשאי להעביר חלקו במקרקעין המשותפים, ללא הסכמת יתר השותפים.
כיצד יוצאים משותפות בנדל”ן?
ישנן שתי דרכים לצאת מן השותפות:
1. מכירה – סעיף 34 לחוק המקרקעין משריין את זכות השותף למכור את מנתו.
2. פירוק שיתוף – פירוק השיתוף יכול להתבצע בשני אופנים:
א. בעין (פיזי) חלוקה פיזית של הנדל”ן, למשל רישום של בית משותף.
ב. מכירה – כופים מכירה של הנכס לצד שלישי ומחלקים את הכסף לפי שיעור השותפות בנכס.
הגישה הבסיסית ע”פ סעיף 34 לחוק המקרקעין היא שכל שותף רשאי לדרוש את פירוק השיתוף, גם פירוק השיתוף וגם מכירת המנה אינם תלויים בשיתופים האחרים.
אלו הם מפלטי היציאה של השותף – כאשר לא מגיעים להסכמה יכול להיווצר מצב של קיפאון בנכס ולכן נשמרות דרכי יציאה החוצה.
לעיתים כאשר יזם בתחום הנדל”ן מעוניין לרכוש נכס מסוים הוא מצרף איתו עוד כמה יזמים לרכישה על מנת לגייס סכום כסף מספיק לרכישת הנכס. בית הספר ליזמות עסקית ממליץ ליזמי נדל”ן שמוצאים עצמם במצב כזה, לעשות הסכם שיתוף :
הסכם שיתוף
סעיף 29 לחוק המקרקעין עוסק בהסכם שיתוף, אם השותפים בנדל”ן רוצים להסדיר את דרכי השיתוף יש להם דרך מיוחדת לעשות זאת, ע”י הסכם שיתוף.
ההסכם קובע למעשה את טיב הזכויות של כל שותף בנדל”ן, ברגע שרוצים לפרט מהי זכותו של כל שותף בנכס, הדרך לעשות זאת היא בעזרת הסכם שיתוף.
הואיל וההסכם עוסק בזכות פתוחה, יש אינטרס גדול שכל מי שמסתמך על הנכס יהיה מודע להסכם השיתוף ולתוכנו וזאת על מנת שלא יהיה מדובר בזכות עלומה שאף אחד לא יודע מה היא.
לכן קובע סעיף 29 לחוק המקרקעין, שהסכם שיתוף ניתן לרישום ומשנרשם כוחו יפה כלפי כל אדם אחר, כלומר, מרגע שכמה יזמים שרכשו/שכרו נדל”ן מסוים ועשו בינהם הסכם לגביו, ההסכם יהיה רלוונטי לכל אדם אחר שיש או שיהיה לו עניין בנדל”ן בעתיד.
בית הספר ליזמות עסקית ממליץ ליזמי נדל”ן שרוכשים או שוכרים נדל”ן במשותף עם עוד יזמים, לערוך הסכם שיתוף שימנע בעיות בעתיד. את ההסכם רושמים בטאבו על ידי 3 מילים: “קיים הסכם שיתוף”.
בקורס היזמות בנדל”ן אנו נלמד מתי וכיצד לערוך הסכם שיתוף בנדל”ן וכמו כן נלמד על כדאיות ואופציות רכישת נדל”ן במשותף.
