מהי עסקה סותרת בנדל”ן?
זהו מצב בו אדם מוכר את אותו הנדל”ן ל-2 אנשים.
במצב כזה אנו פונים לסעיף 9 לחוק המקרקעין שקובע שאם התחייב אדם לעשות עסקה בנדל”ן, ולפני שהסתיימה העסקה ברישום עשה עסקה נוספת – זכות הראשון עדיפה אלא אם כן הסתיימה העסקה השנייה ברישום שנעשה בתום לב ובתמורה. כלומר לאדם הראשון שעשה את העסקה עם המוכר יש “זכות ראשונים” אבל אם האדם השני שילם למוכר ונרשם בטאבו כאשר הוא לא ידע על העסקה עם האדם הראשון, הוא יקבל את הבעלות בנדל”ן.
מהם הרציונאליים של הכללים?
1. רוצים להמריץ את המתחרה השני לגלות את המתחרה הראשון – כלל של אזהרת הקונה.
2. דורשים השלמת העסקה בתום לב – עידוד רישום, אם יאפשרו התגברות על עסקה סותרת ללא רישום, לא נעודד רישום.
3. דרישת תמורה (תשלום מלא או חלקי על הנכס), – היעדר תמורה הוא בד”כ אינדיקציה לחוסר תום לב.
מה ניתן לעשות על מנת להימנע ממצב כזה כאשר אתה הוא הקונה הראשון?
בית הספר ליזמות עסקית מייעץ ליזמים לרשום הערת אזהרה על הנכס מכיוון שברגע שיש הערת אזהרה נשלל תום הלב של הקונה השני מאחר והוא לא בדק אם ישנה הערת אזהרה על הנדל”ן.
מה זה הערת אזהרה ?
ההגדרה והמשמעות של הערת אזהרה נמצאים בסעיפים 126-127 לחוק המקרקעין.
“הערת אזהרה“, היא רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל הנדל”ן או בעל הזכות בנדל”ן, לעשות בו עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.
לרישום הערת אזהרה שתי מטרות:
1. להזהיר ולהודיע, לכל מי שמתעניין בנדל”ן שלגביהם רשומה הערת אזהרה, כי קיימת התחייבות מצד בעל הנכס לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה, על ידי עיון במרשם המקרקעין הפתוח לעיון הציבור.
2. למנוע מבעל הנדל”ן, שהתחייב לעשות עסקה עם קונה א’, לעשות עסקה סותרת עם אדם ב’ באותו נדל”ן, ללא הסכמתו של אדם א’ או ללא קבלת צו בית משפט.
כיצד נרשמת ההערה?
ס’ 126 לחוק המקרקעין קובע שהערת אזהרה אפשר לרשום אם הוכח לרשם שנעשתה עסקה בנכס, כלומר, הערת אזהרה ניתן לעשות ע”י הצגת חוזה או יפויי כוח לרשם המקרקעין. את הערת האזהרה אפשר לרשום תכף לאחר חתימת החוזה.
יש לשים לב כי רישום הערת אזהרה לא מסמל את סיום העסקה. אפשר לרשום את הערת האזהרה מיד, אך אפשר לרשום הערת אזהרה גם בגין דבר שלא מתקיים, גם אם נרשמה הערת אזהרה אין הדבר מהווה ערובה לכך שהעסקה הושלמה ושהחוזה התקיים – הערת האזהרה אינה תחליף לרישום העסקה, ולכן רישום הערת האזהרה אינו בשום פנים ואופן תחליף לרישום העסקה בטאבו. ההתחייבות תוכר רק בעת הרישום בטאבו.
האם ניתן לרשום שתי הערות אזהרה?
לכאורה כן, ע”פ ס’ 127 לחוק המקרקעין – אסור לרשום עסקה בנדל”ן כאשר ישנה הערת אזהרה שנרשמה על ידי אדם אחר אבל אין מניעה לרשום עוד הערת אזהרה.
מה קורה כאשר יש שתי הערות אזהרה?
מגיע יזם א’ לרשם ויש לו שטר מכר על הנדל”ן – האם הרשם ירשום בעלות בנכס? לא, כיוון שיש הערה סותרת לטובת יזם ב’.
מגיע יזם ב’ לרשום – וגם אותו אי אפשר לרשום כיוון שזו עסקה סותרת ויש הערת אזהרה לטובת יזם א’.
אם ילכו השניים לביהמ”ש יקבע שהראשון ירשם – ע”פ ס’ 9 לחוק המקרקעין, וסביר להניח שב’ יוותר על הערת האזהרה, אם כן – מדוע להתאמץ לרשום הערת אזהרה סותרת אם יודעים שזה מה שיקרה?
יכול להיות שהערת האזהרה הראשונה היא הערה על עסקה מתנדנדת שסופה להתבטל – ולכן היזם השני רושם את הערת האזהרה כדי להגן על עצמו מפני עסקאות עתידיות.
ביהמ”ש יכול לקבוע שהראשון מפסיד עם הפר את החוזה – ס’ 132 לחוק המקרקעין קובע שהערת אזהרה תימחק אם הוכח לדעתו של הרשם:
1. הצדדים המעוניינים הסכימו למחיקה.
2. עילת ההערה בטלה – למשל הערה בגין משכנתא שהוחזרה ושולמה או שחוזה שבוטל.
לסיכום: אפשר לרשום הערות אזהרה סותרות, שכן הן אינן נחשבות כעסקאות ורישומן מותר
בקורס היזמות בנדל”ן אנו נלמד בהרחבה על הערות אזהרה ועסקאות סותרות, נלמד כיצד לזהות ולהימנע ממקרים בהם בעל הנדל”ן עשה עסקאות מקבילות עם 2 אנשים וכמו כן נלמד מה לעשות כאשר בכל זאת אנו מוצאים עצמנו במצב בו בעל נדל”ן התחייב גם לנו וגם לאדם נוסף לגבי אותו הנדל”ן.
מטרת הקורס היא להקנות ליזמים את כל הכלים המקצועיים על מנת להיות “כרישי נדל”ן” הבקיאים בכל האופציות והסכנות שענף הנדל”ן טומן בחובו.
