הכל על יזמות נדל”ן
חושבים להיות יזמים בתחום הנדל”ן? ראשית עליכם להצטייד בידע בסיסי לגבי מהו נדל”ן, איך רוכשים נדל”ן ומהו המעמד המשפטי של נדל”ן.
נדל”ן זהו קיצור של נכס דלא ניידי, כלומר נכס שאין אפשרות לנייד אותו.
החוק המרכזי העוסק בנדל”ן הוא חוק המקרקעין, בחוק זה מוסדר כל נושא הקרקעות והמבנים בארץ.
מקרקעין מוגדר בסעיף 4 לחוק המקרקעין : “מקרקעין- קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה“
אולי תתעניין בלימודי יזמות עסקית
טעות נפוצה היא לחשוב שהמושג קרקע מגדיר רק את האדמה עליה הקרקע נמצאת, אך דבר זה הוא לא נכון, כפי שכתוב בסעיף 4, קרקע כוללת 3 דברים:
- תוכן הקרקע – אדמה סלעים וכו’.
- חלל תת קרקעי – לעניינו זהו דבר חשוב מאוד, בעסקי הנדל”ן ישנה חשיבות עצומה לחלל התת הקרקעי מאחר ובחלל זה נמצאים יסודות הבנייה וחניונים.
- חלל על קרקעי – כל מה שנמצא על הקרקע שייך לבעליה. בענייננו, כל נדל”ן שנמצא על קרקע מסוימת שייך לבעל/בעלי הקרקע.
כעת אנו יודעים שבעלות בקרקע משמעה בעלות תלת ממדית של כל מה שנמצא מתחת לקרקע, עליה ומעליה. אך שאנו אומרים בעלות בקרקע זה לא מדויק. במדינת ישראל, 93% מהקרקעות נמצאות בבעלות מנהל מקרקעי ישראל ואילו רק 7% נמצאים בבעלות פרטית, כאשר רוב בעלי הקרקעות הללו הם בדואים שקיבלו את הבעלות על הקרקע בימי המנדט הבריטי בארץ ישראל.
מה זה אומר בעצם ש-93% מהקרקעות נמצאות בבעלות המדינה ?
ישנה סיבה לכך שהמדינה אינה מאפשרת לאנשים פרטיים לקבל בעלות על הקרקע והסיבה היא רצון למנוע מצב בו יזמי נדל”ן מארצות אחרות ירכשו קרקעות במדינת ישראל, המוגבלת בקרקעות גם ככה.
סיבה נוספת היא שמירה על הצביון היהודי במדינה, הממשלה רוצה למנוע מצב בו תהיה השתלטות על קרקעות מצד יזמים ממדינות זרות ובעקבות כך תיווצר הגירה של לא יהודים לארץ, דבר שיגרום בסופו של דבר לאובדן רוב יהודי במדינת ישראל.
עניין זה נשמע קצת לא הגיוני, אם הקרקעות הן בבעלות המדינה אז למה אנו משלמים מחירים כה גבוהים כאשר אנו בעצם “שוכרים” את הקרקע מהמדינה?
התשובה לכך היא כן! אנחנו אכן שוכרים את הקרקעות מהמדינה. כל אדם שרוכש קרקע מקבל חוזה חכירה מהמדינה (חכירה – שכירות לתקופה של מעל ל-25 שנים), אך אל דאגה מה שקורה הלכה למעשה זה שאנחנו מקבלים את הקרקע לצמיתות ע”י כך שבעת רכישת הקרקע אנו משלמים על חכירה לתקופה בלתי מוגבלת ורק במקרים נדירים מאוד המדינה לוקחת את הקרקע חזרה (פעולה זו נקראת “הפקעה”) וכאשר היא עושה זאת היא משלמת לבעל הקרקע את שוויה ולעיתים גם תוספת של פיצוי.
פעולת ההפקעה מתבצעת רק כאשר ישנו הכרח ציבורי או ביטחוני להפקעת הקרקע – דוגמא לכך: פינוי תושבי עוטף עזה בהתנתקות.
מה מבדיל נדל”ן מנכסים אחרים?
ראשית, בניגוד, לנכסים אחרים, הנדל”ן הוא בעל היצע מוגבל, בשלב כלשהו בעתיד לא יהיה ניתן לבנות עוד מאחר וכל השטחים שניתן לבנות עליהם כבר תפוסים!
לכן, יזמי נדל”ן תמיד צריכים לחשוב כיצד לנצל את הקרקע בצורה המקסימאלית.
נדל”ן זהו נכס יקר וגדול ועקב כך במקרים רבים הוא מכיל בתוכו כמה בעלי זכויות – שותפים בנכס.
הדבר החשוב ביותר שמבדיל נדל”ן מנכסים אחרים הוא שנדל”ן טעון תכנון והוא נתון להשפעות חיצוניות. מקרקעין ותיחומו נקבעים ע”י דיני תכנון ובנייה. כול התכונות הללו של הנדל”ן מצטרפות וגורמות לנדל”ן להשפיע בצורה משמעותית על אנשים אחרים ועל הסביבה, קרי יש לנו מעט קרקעות והרבה אנשים, ולכן יש לחלק בשווה את חלוקת הזכויות בקרקעות.
בקורס היזמות בנדל”ן אנו נלמד כיצד לעבוד מול רשויות המדינה על מנת לקבל אישור לתכניות נדל”ן וכמו כן נלמד מהם החוקים והמגבלות העומדים בפנינו לפני רכישת שטח או מבנה.
במדינת ישראל ישנם 2 סוגים של זכויות בנדל”ן:
- זכות אובליגטורית – זוהי זכות חוזית, זכות זו מתבטאת בהתחייבות של א’ להעביר לב’ את הזכות שלו בנדל”ן. המשמעות של זכות זו היא שיש לי זכות לקבל את המקרקעין מכוח חוזה ואני לא הבעלים של הנדל”ן.
- זכות פוססורית – זוהי הזכות החזקה ביותר בנדל”ן, המשמעות שלה היא שהנדל”ן נמצא בבעלותי.
למה חשוב לדעת את זה?
יזמי נדל”ן שרוצים לסחור בנדל”ן תמיד שואפים שהזכות שלהם בנדל”ן תהיה זכות פוססורית על מנת שיהיה להם יותר קל למכור את הנכס.
גם זכות אובליגטורית ניתנת להעברה אך תהליך זה הוא יותר מסובך ומסוכן ורוב האנשים רוצים לרכוש נדל”ן ממי שהנדל”ן רשום על שמו אצל רשם המקרקעין (טאבו).
במדינת ישראל ישנם כמה סוגים של קרקעות ולא על כל קרקע ניתן לבנות נדל”ן, ישנם קרקעות שמוגדרות כקרקעות חקלאיות או ציבוריות אשר לא ניתן לקנות בהן שטח ולהתחיל לבנות עליו, על מנת לעשות זאת יש לקבל אישור מהמדינה ותהליך זה נקרא “הפשרת הקרקע”.
יזמי נדל”ן רבים שואפים להעלות את ערכה של הקרקע ע”י בנייה של נדל”ן על קרקע שאינה משמשת למגורים או משרדים, בקורס היזמות בנדל”ן נלמד כיצד ניתן לעשות זאת ואיך לזהות קרקעות ואיזורים בעלי פוטנציאל.
