בבניינים רבים ישנן זכויות בנייה שניתן לנצל.
מה זה אומר זכויות בניה ?
זה אומר שהקבלן היה יכול לבנות עוד קומה או כמה קומות, להרחיב מרפסות של דירות וכו’ ולא עשה את זה אלא השאיר את הזכות לעשות זאת לדיירי הבניין.
זכויות בנייה מעוררות עניין רב בקרב יזמי נדל”ן מכיוון שישנה כאן הזדמנות לעשות רווח גדול בהשקעה קטנה יחסית.
כאשר יזם רוצה לקחת דירה ולהרחיב אותה, הוא צריך לבקש את הסכמת כל בעלי הדירות האחרים בבניין שיכולים לבקש משהו בתמורה.
יחד עם זאת ישנה בעיה נפוצה בבתים משותפים שהיא סחטנות של בעלי דירות, הסחטנות זמינה במיוחד משום שלא כל בעלי הדירות יכולים לנצל את זכויות הבניה.
לפעמים זכויות הבניה מוצמדות תכנונית רק לחלק מהדירות – למשל אפשר לבנות עוד 100 מטרים, אך רק כתוספת לקומת הגג.
100 המטרים שייכים לכולם – אך בפועל מי שיכול לעשות בהם שימוש הוא רק מי שגר בקומת הגג.
במקרה כזה, אומר הדייר בקומה התחתונה שהוא יכול לסחוט את הדייר בקומת הגג.
ישנה תופעה של סחטנות של דיירים הנדרשים לתת הסכמה כאשר רוצים לבנות תוספות בניה במיוחד כאשר מדובר באחוזי בניה שאינם ניתנים לניצול ע”י כולם.
בתופעה זו מטפל סעיף 71ב לחוק המקרקעין.
סעיף 71ב (א) אומר שרוב של בעלי הדירות (שבבעלותם 2/3 מהשטח וגם 3/4 מהדירות בבניין) רשאי להחליט על הוצאת חלקים וזכויות בניה מהרכוש המשותף כאשר מדובר על הרחבת דירה.
הסעיף נותן אפשרות לכפות הצמדה על מיעוט סרבן, אך יש לעמוד במספר תנאים:
1. הצמדה לצורך הרחבת דירה – אין אפשרות לכפות בניית מחסן.
2. החלטת רוב.
סעיף 71ב (ב) אומר שאם יש פגיעה באופן יחסי אסור לכפות על הרוב – מדובר על מצב בו למשל יש למישהו 20% בבניין והוא מקבל 80% מזכויות הבניה, יש כאן לכאורה פגיעה באופן יחסי – אם יש למישהו 20% מהבניין יש לתת לו רק 20% מזכויות הבניה ולא יותר מכך.
ישנו מצב שבו פגיעה בזכויות היחסיות היא הכרחית כאשר יש מישהו שלא יכול לעשות שימוש באחוזי הבניה. סעיף 71ב (ד) קובע במצב בו יש פגיעה יחסית אפשר לכפות פגיעה כזו, אך על מי שנהנה מאחוזי הבניה לשלם תשלומי איזון. כלומר אם יזם נדל”ן הולך לעשות שימוש בזכות בנייה ששייכת לאדם שלא יכול לנצל אותה הוא יצטרך לפצות אותו, בדרך כלל פיצוי כלכלי.
אם התקבלה החלטה כזו שמכריחים את המיעוט להסכים לה אומר סעיף 71ב (ג) שיראו בעל דירה שהורחבה כמי שהסכים להרחבה של כל שאר בעלי הדירות. סעיף זה נועד על מנת למנוע בעיות עתידיות שירתיעו קונה שירצה לקנות את הנדל”ן שנבנה מכוח זכויות הבנייה.
אפשר באופן עקרוני להתנות על סעיף 71ב ע”י תקנון הבניין – ויכול להיות שהקבלן מראש יתנה על הסעיף ע”מ שיוכל לבצע הצמדות, ועל הדבר להופיע במפרט שיצורף לחוזה.
